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Machbarkeitsstudie und Entwicklung einer Nutzungskonzeption für ein
Autothemencenter - dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im
Hafengebiet von Neuss (Rhein)
Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine
Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben1 der Stadt Neuss erstellen,
welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser
Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die
Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt
um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke
für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des
Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit
von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt
Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und
seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des
Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes
herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept
entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere
Standorte dienen kann.
Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame
Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter
ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich
betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie
erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die
Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden
Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte.
Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im
Automobilvertrieb, so da neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das
Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die
Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes
für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des
Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und
Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage.
Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form
noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter
besitzt.
Aus dieser Einführung lassen sich zwei zentrale Fragestellungen ableiten:
1. Ist die Projektidee Autothemencenter mit seiner Angebotskonzeption des
thematisierten Autohandels in Verbindung mit Erlebnis- Gastronomie- und
Einzelhandelskomponenten generell umsetzbar?
2. Ist das Autothemencenterprojekt für den Standort Neuss Hafen geeignet und mit
den Interessen der Stadt Neuss vereinbar, oder mu die Projektidee aufgrund eines
zu hohen Risikos verworfen werden?6
| Die Studie |
Branche: Automobil
Managementbereich: Marketing
Institut: FH Bonn Rhein-Sieg
Abgabedatum: Mai 2005
Note: 1,3
Seitenanzahl: 21 |
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Inhaltsverzeichnis |
1.0 Einführung 14
1.1 Zielsetzung der Diplomarbeit 14
1.2 Methodik der Vorgehensweise 15
1.3 Themenspezifische Grundlagen 18
1.3.1 Definition des Begriffs Projektentwicklung 18
1.3.2 Einordnung der Machbarkeisstudie in den Projektentwicklungsproze
18
2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs 20
2.1 Entwicklungen und Strukturwandel in den 90er Jahren 20
2.2 Die Gruppenfreistellungsverordnung (EG) Nr. 1400/2002 und die
wichtigsten
Veränderungen für den zukünftigen Automobilvertrieb 22
2.3 Die bedeutendsten Entwicklungsperspektiven im Automobilvertrieb 24
3.0 Einstellungs- und Wertewandel mit Auswirkungen auf den Handel 26
3.1 Handel im Wandel der Zukunft 26
3.2 Das Erlebnis als eigenständiges Angebot 27
3.3. Der Erlebnishandel und seine Ausgestaltung 29
4.0 Erscheinungsformen aktueller Center-Typen des Handels und Einordnung
des Autothemencenters 31
4.1 Das Regionale Shopping Center 31
4.2 Das Power Center 31
4.3 Das Factory Outlet Center (FOC) 32
4.4 Das Urban Entertainment Center (UEC) 32
4.5 Das Themencenter (TC) 34
4.6 Das Autothemencenter (ATC) 34
5.0 Marktforschung für die Nutzungskonzeption 36
5.1 Untersuchungsdesign der Befragung 36
5.1.1 Ziel der Untersuchung 36
5.1.2 Die Erhebungsmethodik der Primärdaten 36
5.1.3 Struktur und Gestaltung des Fragebogens 39
5.2 Erkenntnisse aus der primären Marktforschung 42
5.2.1 Darstellung der Informationen der Endkundenbefragung 42
5.2.2 Zusammenfassung und Interpretation der Ergebnisse 73
5.3 Erkenntnisse aus der sekundären Marktforschung 77
5.3.1 Branchenmix und Agglomerationseffekte 78
5.3.2 Multimarkenvertrieb 79
5.3.3 Fahrzeugangebote 80
5.3.4 After Sales Geschäft 84
5.3.5 Automobiler Service 87
5.3.6 Mobilitätssichernde Dienstleistungen 90
5.3.7 Mobilitätsfördernde und -erweiternde Dienstleistungen 92
5.3.8 Klassische erlebnisorientierte Dienstleistungen 95
5.3.9 Mobilitätsfremde und übergreifende Dienstleistungen 102
5.3.10 Relevante Trends und Erkenntnisse 106
5.4 Zusammenfassungen der Ergebnisse aus der Primär- und
Sekundärforschung 107
5.5 Zusammenstellungen der Angebotsthemen für das ATC 110
6.0 Standortanalyse 112
6.1 Zielsetzung und Bedeutung der Standortanalyse 112
6.2 Aufbau und Inhalte der Standortanalyse 113
6.3 Analyse der harten Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes
116
6.3.1 Geographische Lage 116
6.3.2 Lage und Beschaffenheit des Grundstücks 118
6.3.3 Verkehrsstruktur 121
6.4 Analyse der weichen Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes
125
6.4.1 Sozio- demographische Struktur 125
6.4.2 Standortimage 125
6.5 Wirtschaftsstruktur und Umfeldanalyse 128
6.5.1 Analyse des Makrostandortes 128
6.5.2 Analyse des Mikrostandortes 132
6.6 Standortbewertung 138
7.0 Nutzungskonzeption für das Autothemencenter 142
7.1 Analyse des Bau- und Planungsrechts für die Flächenkonzeption 142
7.2 Flächendisposition für das ATC 147
7.2.1 Flächenermittlung 147
7.2.2 Aufteilung der Angebotsthemen auf die Gesamtnutzfläche 149
7.3 Flächenmodellierung 152
7.3.1 Nutzungs- und Geschobelegung für das ATC 152
7.3.2 Das ATC, integriert in den vorhabensbezogenen Bebauungsplan 153
7.3.3 Das ATC mit veränderten Lagebedingungen 155
8.0 Potentialanalyse für die ausgewählten Branchensegmente
im Autothemencenter 158
8.1 Einzugsgebietsabgrenzung 158
8.1.1 Die Zeitdistanzmethode 159
8.1.2 Die Umsetzung auf das relevante Marktgebiet 160
8.2 Ermittlung des Marktvolumens für das Einzugsgebiet 162
8.2.1 Marktvolumen: Angebotsbaustein Einzelhandel 162
8.2.2 Marktvolumen: Angebotsbaustein Autohandel 163
8.2.3 Marktvolumen: Angebotsbaustein Gastronomie 164
8.3 Prognose des Umsatzpotentials an Hand von Modellrechnungen 165
8.3.1 Umsatzpotential: Angebotsbaustein Einzelhandel 166
8.3.2 Umsatzpotential: Angebotsbaustein Autohandel 167
8.3.3 Umsatzpotential: Angebotsbaustein Gastronomie 168
8.3.4 Gesamtübersicht des prognostizierten Umsatzpotentials 170
9.0 Developmentkalkulation 172
10.0 Das UEC Space Park Bremen 176
10.1 Vorstellung des Projektes 176
10.2 Entwicklungsverlauf des Projektes 179
10.3 Fehlentwicklungen des Projektes 180
10.4 Zusammenfassung der Ergebnisse und Interpretation 182
11.0 Fazit und Ausblick 184
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Rahmendaten der Erhebungsmethodik 36
Tabelle 2: Soziodemographische Struktur der Stichprobe 44
Tabelle 3: Rangfolge, Informationsbeschaffung neuer Fahrzeugangebote
(Gesamt und typologisierte Sicht) 45
Tabelle 4: Rang der Wichtigkeit kategorisierte Mobilitätssortimente 53
Tabelle 5: Rang der Wichtigkeit Mobilitätsangebote (Gesamt- und
typologisierte Sicht) 54
Tabelle 6: Rang der Wichtigkeit Themenangebote und Gestaltungskriterien
einer Erlebniswelt
mit Automobilbezug (Gesamt- und typologisierte Sicht) 64
Tabelle 7: Wunschintensitäten für Ausstattungsmerkmale in einer
automobilbezogenen Erlebniswelt (Gesamtsicht) 66
Tabelle 8: Veränderung der Besuchshäufigkeit bei Präsenz eines
Autothemencenters (Gesamt und typologisierte Sicht) 70
Tabelle 9: Wunschsortimente im Einzelhandel 104
Tabelle 10: Besucher- und Umsatzentwicklung der Multiplexkinos 105
Tabelle 11: Die Angebotsthemen im Autothemencenter 111
Tabelle 12: Entfernungsdistanzen vom Autothemencenter 118
Tabelle 13: Ermittlung der bebaubare Grundstücksfläche 146
Tabelle 14: Ermittlung der Nettogeschofläche 147
Tabelle 15: Ermittlung der Nutzfläche für Stellplätze 148
Tabelle 16: Flächenzuteilung der Angebotsthemen 150
Tabelle 17: Nutzungs- und Geschobelegung 152
Tabelle 18: Einzugsgebietsabgrenzung, Standort Neuss-Zentrum 161
Tabelle 19: Ermittlung des Marktvolumens 163
Tabelle 20: Ermittlung des Marktvolumens: Angebotsbaustein-Autohandel
164
Tabelle 21: Ermittlung des Marktvolumens: Angebotsbaustein-Gastronomie
165
Tabelle 22: Umsatzpotential Angebotsbaustein-Einzelhandel (Berechnung 1)
166
Tabelle 23: Umsatzpotential Angebotsbaustein-Einzelhandel (Berechnung 2)
167
Tabelle 24: Umsatzpotential: Angebotsstein-Autohandel 168
Tabelle 25: Umsatzpotential: Angebotsbaustein-Gastronomie 169
Tabelle 26: Prognostiziertes Umsatzpotential des Autothemencenters 170
Tabelle 27: Developmentkalkulation 175
Tabelle 28: Im Vergleich: Einwohnerzahlen und Einzugsgebiete 183
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Ablauf der Machbarkeitsstudie 17
Abbildung 2: Ausgangsfaktoren der Projektentwicklung 18
Abbildung 3: Phasen des Projektentwicklungsprozesses 19
Abbildung 4: Neue Wettbewerber im Umfeld traditioneller Händler 22
Abbildung 5: Strategie-Tetraeder des Handels 2010 27
Abbildung 6: Preis von Kaffeeangeboten 28
Abbildung 7: Erfolgfaktoren von Erlebniseinkaufscentern nach Opaschowsi
30
Abbildung 8: UEC - Bausteine und strategische Entwicklung 33
Abbildung 9: Anforderungen eines UEC`s 33
Abbildung 10: Fragebogenstruktur der empirischen Untersuchung 41
Abbildung 11: Informationsbeschaffung neuer Fahrzeugangebote
(Gesamtsicht) 46
Abbildung 12: Grund des Besuches eines Autohauses (Gesamt- und
typologisierte Sicht) 47
Abbildung 13: Voraussichtliches Investitionsvolumen beim nächsten
Fahrzeugkauf (Gesamtsicht) 48
Abbildung 14: Art des bevorzugten Fahrzeugangebotes (Gesamtsicht) 49
Abbildung 15: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (Gesamt- und
typologisierte Sicht) 50
Abbildung 16: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (Gesamtsicht) 51
Abbildung 17: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (typologisierte
Sicht) 52
Abbildung 18: Rang der Wichtigkeit Mobilitätsangebote (typologisierte
Sicht) 57
Abbildung 19: Verteilung der Besucher: Freizeit- und Erlebnispark 58
Abbildung 20: Attraktionen in Freizeit- und Erlebniswelten (Gesamtsicht)
59
Abbildung 21: Attraktionen in Freizeit- und Erlebniswelten
(typologisierte Sicht) 59
Abbildung 22: Multimarken auf einer Fläche 60
Abbildung 23: Attraktivität: Mehrere Automarken unter einem Dach sowie
Attraktivität: Themenspezialisierter Handel 61
Abbildung 24: Benotungsrangfolge: Akzeptanz von Einzelhandelssortimenten
(Gesamtsicht) 62
Abbildung 25: Akzeptanz von Einzelhandelssortimente (typologisierte
Sicht) 63
Abbildung 26: Wunschidentitäten für Ausstattungsmerkmale in einer
automobilbezogenen Erlebniswelt (typologisierte Sicht) 68
Abbildung 27: Erlebniswelt mit dem Thema Automobil als besonderes
Erlebnis (Gesamtsicht) 69
Abbildung 28: Veränderung der Besuchshäufigkeit bei Präsenz eines
Autothemencenters (Gesamtsicht) 70
Abbildung 29: in Frage kommender Personenkreis für den Besuch eines
Autothemencenters (Gesamtsicht) 71
Abbildung 30: Flächengewichtung für ein Autothemencenter (Gesamtsicht)
72
Abbildung 31: Trend zum Mehrmarkenvertrieb 79
Abbildung 32: Neuzulassungen nach Fahrzeugsegmenten 82
Abbildung 33: Umsatzanteile von Zubehörprodukten 84
Abbildung 34: Top Ten der Zubehörliste im Autohaus 85
Abbildung 35: Navigationssysteme werden zum Standart 87
Abbildung 36: Einbauleistungen für bestimmte Produktgruppen 88
Abbildung 37: Das Autohaus als Mobilitätszentrum 89
Abbildung 38: Ertragsreiche Geschäftsfelder im Automobilvertrieb 90
Abbildung 39: Elektronikanteil am Gesamtwert des Fahrzeuges bis 2010 92
Abbildung 40: Themengastronomie: Red Rock Cafe 96
Abbildung 41: Food Court, CENTRO Oberhausen (1) 97
Abbildung 42: Food Court, CENTRO Oberhausen (2) 98
Abbildung 43: Kuhevent im CENTRO Oberhausen 99
Abbildung 44: Kinderfahrschule Mercedes-Welt Berlin 102
Abbildung 45: Besucherentwicklung der Multiplexkinos 106
Abbildung 46: Thematische Schwerpunkte der Standortanalyse 113
Abbildung 47 Struktur und Faktoren der Standortanalyse 115
Abbildung 48: Geographische Lage 117
Abbildung 49: Entfernungsdistanz: ATC Innenstadt (1) 119
Abbildung 50: Entfernungsdistanz: ATC Innenstadt (2) 120
Abbildung 51: Autobahnnetz (1) 122
Abbildung 52: Autobahnnetz (2) 123
Abbildung 53: Ankünfte und Übernachtungen 2004 im Regionalvergleich 128
Abbildung 54: Beschäftigungsstruktur nach Wirtschaftssektoren 130
Abbildung 55: Versicherungspflichtig Beschäftigte im Städtevergleich 131
Abbildung 56: Die Anliegerunternehmen im Hafengebiet 134
Abbildung 57: Einzelhandelszentralität der Stadt Neuss 2003 135
Abbildung 58: Einzelhandelsstruktur nach Branchenhäufigkeit 136
Abbildung 59: Standortbewertung 139
Abbildung 60: Vorhabensbezogener Bebauungsplan (2003) Drees&Sommer AG
143
Abbildung 61: relevante Grundstücksflächen gemä Vorhabens- und
Erschlieungsplan 2003, Drees&Sommer AG 145
Abbildung 62: Flächenermittlung 151
Abbildung 63: Das ATC, integriert in den vorhabensbezogenen
Bebauungsplan 154
Abbildung 64: Gesamtsicht; Planungskonzept der Stadt Neuss Stand
2003/2004 156
Abbildung 65: Das ATC mit veränderten Lagebedingungen 157
Abbildung 66: Die Reichweite des Einzugsgebietes 160
Abbildung 67: Einzugsgebietsabgrenzung, Standort Neuss-Zentrum 161
Abbildung 68: Das UEC Space Park Bremen 178 |
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